Patut Beli Rumah Atau Kereta Dulu? Fresh Grad Baca 9 Tips Ni

Tahniah! Anda telah berjaya menamatkan pengajian dan telah memasuki dunia ‘adulthood’ yang sebenar dengan mempunyai kerja full time. Jadi, adakah anda sudah bersedia untuk membuat keputusan yang besar untuk hidup anda? Eh bukan kahwin…Masa ini anda semestinya sedang merancang untuk beli rumah atau kereta sendiri kan? Tapi, gaji fresh grad masih rendah agak mustahil untuk anda dapat beli kedua-dua aset ini sekaligus dalam masa yang sama. Jadi, ramai anak muda yang sedang dilema sama ada mahu beli rumah atau kereta dulu. 

Anda mungkin selalu mendengar pendapat daripada senior atau ‘guru kewangan’ bahawa membeli rumah lebih berbaloi kerana nilai pasarannya yang akan sentiasa meningkat dan berpotensi untuk jadi pelaburan yang menguntungkan pada masa hadapan. Namun, anda juga memerlukan kereta sebagai pengangkutan ke tempat kerja. Tetapi, nilai pasaran kereta yang sentiasa susut setiap tahun menyebabkan anda dilema dalam membuat keputusan.

Sebenarnya, ada beberapa aspek lagi yang anda kena ambil kira selain daripada nilai pasaran rumah atau kereta tersebut. Lain orang lain keperluannya. Jika anda masih takut atau keliru sama ada nak beli rumah atau kereta dulu baca panduan lengkap kami ini untuk bantu anda buat keputusan tanpa rasa menyesal di kemudian hari.

1. Anda bekerja di kawasan mana?

Kita semua sedar rumah adalah aset yang penting sebagai tempat kita berlindung untuk jangka masa lama. Dalam masa yang sama, kereta juga menjadi keperluan setiap hari sebagai medium pengangkutan yang lebih selesa untuk ke destinasi, seperti ke tempat kerja. Oleh itu, penting untuk anda nilai dulu keperluan semasa sebelum membuat keputusan antara beli rumah atau kereta dulu. Tanya pada diri anda mana satu yang lebih penting berdasarkan situasi peribadi anda sekarang. 

Bekerja di kawasan bandar

Jika anda sedang bekerja di bandar utama seperti kawasan Lembah Klang yang mempunyai kemudahan pengangkutan awam seperti bas, LRT/MRT, e-hailing seperti Grab, AirAsia Ride dan banyak lagi. Anda boleh gunakan dulu pengangkutan awam yang disediakan untuk ke destinasi. Tidak dinafikan kebergantungan dengan pengangkutan awam juga ada kelemahannya. Seperti masa yang lebih lama sampai ke destinasi dan caj e-hailing yang high demand, dan boleh mencecah 2x kali daripada harga normal ke destinasi anda. 

Jika anda merancang untuk beli rumah dulu, lebih elok jika anda menyewa rumah yang berdekatan dengan tempat kerja atau dengan pengangkutan awam. Anda bukan sahaja dapat mengelak daripada kesesakan jalan, anda juga dapat jimat duit lebih banyak daripada menyara sebuah kereta. Pada masa yang sama, anda akan ada extra simpanan untuk bayar kos deposit rumah pertama nanti. 

Bekerja di kawasan luar bandar

Situasi lain pula, jika anda tinggal di kawasan pedalaman atau luar bandar  yang mungkin tiada kemudahan pengangkutan awam berhampiran, dan jarak rumah ke tempat kerja agak jauh. Dalam situasi ini, kereta bukan sahaja dilihat sebagai kehendak tetapi sebagai keperluan untuk kemudahan diri dan keluarga anda.

Pada masa yang sama, membeli rumah pertama mungkin tidak perlu untuk masa yang terdekat. Namun, anda masih boleh merancang untuk beli rumah kerana kos pemilikannya yang lebih murah berbanding rumah di bandar. Oleh itu, cuba nilai dahulu kawasan tempat tinggal anda, dan jarak dari tempat kerja. Lihat dulu mana satu keperluan yang penting untuk memudahkan hidup anda masa ini sebelum membuat keputusan sama ada ingin beli rumah atau kereta dulu. 

2. Buat pengiraan kos pemilikan rumah & kereta

Selepas melihat situasi semasa dan menilai keperluan anda, tiba masa untuk anda buat pengiraan kos yang diperlukan sekiranya anda ingin meneruskan pilihan tersebut. 

Jika anda memilih untuk beli rumah dulu, anda akan menanggung beberapa ‘yuran atau bayaran tersembunyi’ sebelum menerima kunci rumah tersebut. Secara kasar anda perlu sediakan sekitar 13%-14% (termasuk 10% deposit) daripada harga rumah untuk bayar kos pembelian, jika anda pembeli rumah pertama. Ini adalah kos beli rumah yang anda kena tahu.

Duti Setem

Duti setem ialah cukai yang dikenakan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) ke atas surat cara pindah milik (dokumen transaksi) anda semasa pembelian atau pemindahan hartanah – seperti yang tersenarai di bawah Jadual Pertama Akta Setem 1949. Ini termasuk:

• duti setem untuk Perjanjian Jual Beli (SPA) hartanah anda – RM10
• duti setem untuk instrumen pemindahan – Memorandum Pemindahan (MOT) atau Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA). Duti setem dikira berdasarkan sistem bertingkat seperti yang ditunjukkan dalam jadual di bawah
• duti setem untuk perjanjian pinjaman anda – kadar tetap 0.5% dari jumlah pinjaman

Jadi, berapa duti setem (Stamp Duty) anda kena bayar? Ini cara untuk kira duti setem di Malaysia. Sebagai contoh, apabila anda membeli hartanah bernilai RM600,000, anda perlu membayar sejumlah:

{(RM100,000 pertama X 1%) + (RM400,000 berikutnya X 2%) + (Baki RM100,000 X 3%)} + 0.5% daripada jumlah pinjaman rumah (90% daripada RM600,000)

= {RM1,000 + RM8,000 + RM3,000} + 0.5% X (RM540,000)

= RM12,000 + RM2,700

= RM14,700

Yuran Guaman untuk Perjanjian Jual Beli (SPA Legal Fees) dan Perjanjian Pinjaman (Loan Fees)

Apabila membeli rumah, terdapat dua perjanjian yang perlu disediakan iaitu perjanjian jual beli (antara pihak pemaju dan pembeli) dan perjanjian pinjaman (antara pihak bank dan pembeli).

Ada pemaju yang mempunyai panel peguam  sendiri bagi memudahkan pembeli. Pembeli boleh bertanya terus kepada pemaju anggaran bajet yang perlu disediakan bagi perjanjian jual beli (SPA Legal Fees). Terdapat beberapa pemaju yang menawarkan ‘free SNP agreement’ bermakna tiada apa-apa kos yang perlu dibayar untuk memudahkan proses pemilikan rumah.

Namun, Perjanjian Jual Beli  pula ianya dikira mengikut peratusan harga rumah, bermula 0.5% sehingga 1% bergantung kepada nilai hartanah.

Sebagai contoh, jika anda membeli rumah harga RM600,000 yuran yang yang akan kena bayar adalah;

Komisen Ejen Hartanah

Bayaran ini dikenakan atas penggunaan khidmat ejen hartanah. Bayaran khidmat mereka akan menjadi kos tambahan selain daripada harga yang anda bayar untuk rumah anda. Komisen ataupun bayaran maksimum yang boleh dikenakan ke atas khidmat yang diberikan oleh ejen biasanya ialah 3% ataupun kurang daripada itu. 

Kos-kos Lain

Selain daripada kos guaman, duti setem dan bayaran komisen ejen hartanah, ada juga beberapa kos lain seperti, insuran MRTA, MLTA dan kos penilaian rumah. Tapi biasanya kos-kos ni anda tak perlu bayar tunai. Kebanyakan pakej pinjaman benarkan anda untuk masukkan kos ni dalam pinjaman. Apa pun, rujuk pihak bank anda sebelum teruskan.

Jika anda memilih untuk beli kereta dulu, secara asasnya pembelian kereta lebih murah kerana harga sebuah kereta berbeza dan lebih rendah berbanding harga sebuah rumah. Selalunya, anda hanya kena sediakan 10% deposit daripada harga kereta. Jika anda mempunyai skor kredit yang cantik and boleh dapatkan full loan iaitu pinjaman penuh daripada bank untuk sebuah kereta, dimana anda tidak perlu keluarkan wang untuk beli kereta.

Namun, anda kena fikirkan kos-kos lain yang anda kena tanggung untuk maintainkan sebuah kereta. Antaranya adalah, insurans kereta, roadtax, kos untuk servis kereta, dan lain-lain. Sebagai contoh, jika anda beli Bezza 1.0 Standard G yang berharga RM36,800. Katakan anda membayar 10% deposit dan mempunyai 90% baki loan kereta dalam tempoh 7 tahun, ansuran bulanan yang akan kena bayar adalah RM387.14. Namun selepas membuat pengiraaan segala kos anda kena sediakan bajet RM1095.63 sebulan untuk tanggung sebuah Bezza.

Kos ini juga akan berubah mengikut situasi, sebagai contoh jika kereta rosak tengah-tengah bulan anda kena keluarkan kos untuk repair kereta pulak. Kalau ada tabung kecemasan okay juga, kalau tiada masa ni lah pening nak dapat duit dari mana. Nasib baik, ada pembiayaan auto servis yang boleh membantu untuk cover kos repair kereta anda. Pembiayaan terbaru ni sebenarnya produk daripada Direct Lending lebih kurang macam pay later tapi patuh syariah.  Jadi, sebelum memilih nak beli rumah atau kereta cuba cek dulu semua kos-kos pembelian ini dan pastikan juga anda mempunyai wang yang cukup.

3. Kira berapa harga rumah dan kereta yang anda layak beli

Cara kira kelayakan beli kereta

Secara umum, anda perlu beli kereta yang tidak lebih daripada jumlah gaji setahun anda. Cara untuk kira guna formula [ Gaji bulanan x 12 bulan = Kereta yang kita mampu beli ]  Sebagai contoh gaji kasar anda adalah RM4,000, kereta yang layak mestilah tidak melebihi RM48,000. 

Pengiraan ini untuk pastikan anda tidak terbeban dengan komitmen kereta setiap bulan. Namun, tak semestinya gaji tinggi bermaksud anda mampu untuk beli kereta tinggi kerana pihak bank mempunyai beberapa syarat kelayakan sebelum nak luluskan pinjaman kereta anda. 

Cara kira kelayakan beli rumah

Selain itu, syarat kelayakan untuk beli rumah juga lebih ketat berbanding beli sebuah kereta. Sebelum mengira harga rumah yang layak untuk anda, anda kena tahu dulu berapa pinjaman perumahan yang layak berdasarkan gaji anda. 

Anda boleh kira menggunakan formula Income-to-Mortgage Ratio. Ansuran bulanan pinjaman perumahan anda tidak boleh lebih daripada ⅓ gaji kasar. Jadi untuk kira pinjaman maksimum adalah, [ Gaji kasar x 30 /100 ]

Jika gaji anda RM4,000 ansuran bulanan anda tidak patut lebih daripada RM1,200. Jadi, rumah harga berapa yang anda mampu beli?

Anda boleh kira menggunakan formula Rule of 200. [ Ansuran bulanan x 200 = Harga rumah yang layak dibeli ] RM1,200 X 200 = RM240,000. Berdasarkan ansuran bulanan RM1,200 tadi, anda dianggarkan untuk beli rumah berharga RM240,000.

Pengiraan ini hanyalah anggaran kasar untuk rumah dan kereta yang anda layak beli. Jumlah mungkin berbeza sedikit mengikut kadar faedah semasa pembelian. Jika anda inginkan jumlah lebih tepat, anda boleh rujuk kepada ejen kereta dan ejen hartanah.

4. Ketahui susut nilai kereta dan rumah

Seperti yang anda tahu, nilai kereta akan susut sebaik sahaja hari pertama anda memiliki kereta. Kadar susut nilai ini bermaksud perbezaan nilai asal semasa anda baru membeli kereta dan nilai akhir semasa penjualan kereta. Semakin kerap anda menggunakan kereta, semakin tinggi kadar susut nilai dan semakin rendah nilai kereta tersebut. Selalunya, purata kadar susut nilai kereta dalam 15 hingga 35 peratus pada tahun pertama, dan boleh mencecah sehingga 50 peratus bila masuk tahun kelima dan ke atas.

Berbanding pula dengan nilai hartanah, ianya akan memberikan capital appreciation tinggi dimasa akan datang iaitu nilainya tidak akan turun dan sentiasa naik. Rumah bukanlah instrumen pelaburan ataupun pembelian emas yang mana pelaburan ini berjangka pendek dan harga akan menurun dan menaik dalam masa yang singkat. Selalunya, harga rumah akan naik 2 kali ganda dalam tempoh masa 10 tahun, iaitu 6% kenaikkan setahun. Jika anda memiliki rumah anggaran harga RM600K, selepas 10 tahun ke hadapan, harga rumah itu akan meningkat lebih kurang ke RM800K.

5. Nilai semua rekod hutang anda

Anda kena juga nilaikan jumlah komitmen bulanan yang anda kena tanggung setiap bulan. Komitmen bulanan ini seperti bil utiliti, bayaran pinjaman dan perbelanjaan lain. Langkah ini penting supaya anda dapat lihat nilai DSR anda, iaitu  nisbah hutang atau komitmen kewangan terhadap pendapatan bersih. DSR akan menentukan kemampuan anda sebelum menambah komitmen baru seperti pinjaman rumah atau kereta. Semakin tinggi DSR, semakin sukar pinjaman anda lulus.

Kebanyakan bank mempunyai nilai had DSR tersendiri, ada yang tidak menerima permohonan dengan nilai DSR melebihi 60% ada juga yang terima. Anda boleh senaraikan semua pinjaman yang ada dan check bila hutang tersebut akan selesai. Pastikan juga, semua pembayaran kepada pinjaman cantik dan tiada tunggakan untuk memudahkan proses permohonan pinjaman. 

6. Senaraikan semua akaun simpanan & pelaburan yang ada

Selain daripada komitmen bulanan, anda kena juga tahu jumlah simpanan yang ada. Catatkan senarai simpanan, tempat simpanan atau pelaburan, dan amaun yang ada dalam setiap akaun tersebut. Jika anda mempunyai KWSP ataupun ASB ianya juga salah satu simpanan yang anda boleh senaraikan. 

Jika anda memilih untuk beli rumah dahulu, senarai simpanan dan pelaburan inilah yang akan menjadi sokongan untuk permohonan pinjaman anda. Ini akan meyakinkan bank yang anda mampu untuk membayar balik pinjaman tersebut. Sama juga dengan pinjaman kereta namun, terdapat beberapa bank yang tidak memerlukan dokumen sokongan ini kerana jumlah pinjaman tidak sebesar jumlah pinjaman rumah.

7. Kesan kepada DSR jika anda beli rumah atau kereta

Katakanlah anda ingin beli rumah dulu, bagaimana ianya akan memberi kesan kepada DSR? Dekat sini kami sertakan pengiraan untuk tunjukkan apa jadi pada DSR anda jika membeli rumah dulu. Sebagai contoh, anda mempunyai gaji bersih RM3K (selepas tolak KWSP/SOCSO/Zakat etc), dan memerlukan RM1,800 untuk perbelanjaan dan simpanan setiap bulan. 

Anda hanya boleh gunakan baki RM1,200 untuk menambah komitmen baru sama ada untuk membayar ansuran kereta atau rumah.  Amaun RM1,200 ini masih di bawah kadar DSR 60% yang ditetapkan oleh kebanyakan bank (hutang / pendapatan) selepas mengira (1200 / 3000 x 100 = 40%).

Andaikan anda memilih untuk beli rumah dulu 

• Harga rumah yang sesuai: RM320K
• Kadar: 3%
• Tempoh: 35 tahun

Jika anda mendapatkan pinjaman sehingga 90% anda boleh beli rumah berharga RM350K hingga RM360K. Harga rumah ini sebenarnya berbaloi untuk rumah pertama anda. 

 

Jika anda memilih untuk buat pinjaman rumah, ianya juga akan meyakinkan lagi bank untuk memberi pinjaman lain seperti pinjaman kereta dan pinjaman peribadi kerana, anda mempunyai aset dengan jumlah yang besar. Namun, jumlah pinjaman mungkin tidak besar disebabkan anda sudah ada komitmen rumah.

Andaikan anda memilih untuk membeli kereta dulu

Contoh kereta Honda,

• Harga kereta: RM75K
• Kadar: 3%
• Tempoh: 9 tahun
• Ansuran bulanan: RM793

Anda kini hanya ada baki RM407 (RM1200 – RM793 untuk beli rumah). Jika kita kira menggunakan formula di atas tadi, anda mampu untuk beli rumah berharga RM120K sahaja, dimana ianya susah untuk dapatkan rumah dengan harga demikian pada zaman sekarang.

8. Bila anda patut beli rumah selepas beli kereta?

Berdasarkan pengiraan di atas, memang ada pro and cons untuk setiap keputusan yang anda akan buat. Nak beli rumah, tapi takut untuk terikat dengan komitmen besar. Jadi, anda mungkin akan beli kereta dulu. Tapi, sampai bila anda nak sewa rumah sahaja kan? Bila pula masa untuk beli rumah selepas sudah beli kereta? Ada beberapa faktor yang anda kena tengok seperti skor kredit dan DSR selepas anda sudah membeli sebuah kereta.

Andaikan anda baru sahaja membeli kereta, dan masih mempunyai nilai DSR yang rendah, skor kredit yang cemerlang dan ada pendapatan tambahan. Anda masih layak untuk mendapatkan kadar yang murah selepas anda membeli sebuah kereta.

Namun, selepas pembelian kereta anda sudah mempunyai nilai DSR yang tinggi, skor kredit yang rendah, dan tiada sebarang pendapatan extra adalah lebih baik untuk tunggu lagi selepas 6 hingga 12 bulan untuk membuat komitmen baru. Selalunya skor kredit anda akan naik apabila anda membuat pembayaran yang cantik dan tepat pada masanya dalam tempoh 12 bulan selepas membuat pinjaman. Jika dalam tempoh 12 bulan tersebut anda mungkin ada membuat side job yang dapat menambahkan lagi jumlah pendapatan, ianya akan membantu lagi permohonan anda untuk lulus.

9. Kenapa beli rumah dulu sebenarnya lebih baik?

Ramai yang cakap belilah rumah dulu, nanti harga akan naik, umur makin tua susah untuk dapat tempoh pinjaman yang panjang dan banyak lagilah. Sebenarnya, ada betul juga semua kelebihan bila beli rumah dulu.

• Rumah ini akan menjadi satu aset apabila ianya memberi aliran tunai yang baik kepada anda.
• Peningkatan harga rumah 
• Rumah adalah kalis inflasi
• Pendapatan pasif jika disewakan
• Rumah dan juga hartanah adalah satu pelaburan selamat yang memiliki risiko rendah dan pulangan tinggi.
• Semakin lama tempoh peminjaman, anda boleh mendapat kadar faedah yang rendah.

Video: Beli Rumah atau Kereta Dulu? Mana Berbaloi Untuk Poket Anda?

Kesimpulan

Jadi, nak beli rumah atau kereta dulu? Penulisan ini hanyalah panduan untuk anda sebelum membuat keputusan. Sebenarnya ia masih bergantung kepada keperluan dan kemampuan sendiri. Jika anda memang memerlukan kereta untuk pengangkutan utama terutamanya untuk ulang alik kerja tak salah pun untuk beli kereta dulu. 

Tapi jika anda tiada keperluan untuk beli kereta maka mulalah buat perancangan beli rumah. Pembelian rumah bukannya macam beli belah di shopping mall, ianya mengambil proses yang lama dan kos yang lebih mahal berbanding kereta. 

Oleh itu, buat perancangan kewangan lebih awal. Jika anda mahu beli kedua-duanya pun tidak salah. Sebagai contoh, jika mahu beli rumah dulu anda boleh cari pendapatan extra untuk menguatkan aliran kewangan anda sebelum membeli kereta. 

Artikel ini disediakan oleh Direct Lending, sebuah platform pinjaman peribadi bank dan koperasi dan juga pinjaman wang berlesen dalam talian yang membawa misi untuk memberikan pinjaman mudah, selamat dan berpatutan untuk semua individu yang bekerja keras dalam Malaysia. 

Kami bantu anda untuk cari, banding dan mohon pinjaman peribadi yang sesuai dengan anda. Perkhidmatan kami 100% percuma. Tiada sebarang caj yang dikenakan. Kami juga menawarkan pembiayaan auto servis “Servis kereta sekarang, Pay later” yang patuh syariah untuk pemilik kereta yang memerlukan pembiayaan pembaikan kereta anda.